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L’acquisition et la vente d’un logement social

L’acquisition d’un logement social

1) Les différentes modalités d’acquisition

Il y a plusieurs manières d’acquérir un logement social.

En effet, les organismes HLM proposent différentes modalités d’acquisitions permettant de devenir propriétaire d’un logement social plus facilement.

Il y a tout d’abord « le contrat revente ».

Ce contrat protège avant tout l’acheteur.

En effet si ce dernier rencontre des difficultés, l’organisme HLM s’engage à rembourser la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, ou à racheter le bien à une somme préalablement définie entre les parties.

Il existe également une modalité appelée « le paiement confiance ».

Cette modalité permet à l’acquéreur de ne commencer à rembourser qu’à compter de la remise des clés de son logement. Là encore, la modalité a pour but d’aider le futur acquéreur en cas de difficulté.

Enfin il existe « le contrat sécurité ».

Ce contrat permet à l’acheteur, en cas de difficultés persistantes à supporter le coût de l’accession, d’être soit reloger dans un parc HLM soit d’avoir la possibilité de rester dans les lieux devenus locatifs, jusqu’à un retour à une meilleur situation.

2) L’achat d’un logement occupé

L’acquisition d’un logement social est complètement différente d’un achat traditionnel.

De plus, les modalités diffèrent lorsqu’il s’agit d’un achat de logement occupé ou vide.

En effet, lorsque le logement social est occupé, seul le locataire en place est susceptible de pouvoir l’acheter.

Par conséquent, si le locataire en place souhaite acquérir le bien, le logement peut être vendu :

– Soit à lui et son époux/épouse, sans conditions de ressources

– Soit à ses ascendants ou descendants s’ils respectent un plafond de ressources

Cependant, le bien ne peut être vendu à un sous-locataire n’ayant pas de bail en lien avec le bailleur social.

Pour concrétiser l’achat, le locataire doit adresser sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception et le bailleur à 2 mois pour répondre.

3) L’achat d’un logement vide

Lorsqu’un logement social est vide, son bailleur doit en informer par le biais d’un affichage ou annonce sur site internet par exemple, en priorité :

– l’ensemble des locataires de logements de l’organisme HLM dans le département

– les gardiens employés par le bailleur social

Si les acheteurs prioritaires ne sont pas intéressés, tout le monde peut se porter acquéreur.

Dans tous les cas, un particulier qui achète un logement social doit le faire :

– soit pour l’occuper personnellement,

– ou soit pour le louer à usage de résidence principale en respectant les plafonnements de loyer et ressources des futurs locataires.

La vente d’un logement social

1) Les modalités et conditions de la vente

Le code de la construction et de l’habitation vient définir les différentes modalités et conditions de vente d’un logement social.

En effet, seul un organisme social peut mettre en vente un logement social.

Cependant, un bailleur social ne peut vendre un logement que s’il a été acquis on construit depuis plus de 10 ans.

Néanmoins, ils peuvent également vendre des logements sociaux neuf réalisés dans le cadre du dispositif Duflot.

La décision de vendre le logement est toujours prise par le bailleur social qui doit obtenir l’accord des autorités administratives.

Le projet de vente par le bailleur social est transmis au préfet qui doit consulter la commune et l’ensemble des acteurs publics locaux ayant participé au financement du logement social.

Ces derniers disposent de 4 mois pour répondre et la commune dispose d’un délai de 2 mois pour s’y opposer.

Leurs silences valent acceptation du projet de vente.

Lorsque l’organisme HLM décide de mettre en vente un logement, il doit le faire savoir par voie d’affichage :

– A son siège social

– Sur les panneaux d’affichage dans les immeubles du bailleur social

– Dans les journaux du département

Cet affichage doit mentionner la superficie du logement et le prix de vente proposé.

Lorsque le bailleur social met en vente un logement, il n’est pas libre de définir lui même le prix de vente. L’organisme HLM doit se mettre en contact avec le maire et solliciter le service des domaines pour faire une évaluation du logement.

Le prix de vente ne pourra pas être inférieur ou supérieur à 35% de l’estimation établie par le service des domaines.

Enfin, lorsque le bailleur a trouvé un acquéreur, il doit lui transmettre un certain nombre d’informations par écrit tels que :

– le montant des charges locatives des 2 dernières années (et des charges de copropriété si elles existent),

– la liste des travaux réalisés durant les 5 dernières années,

– la liste des travaux d’amélioration des parties et équipements communs envisagés par le bailleur social,

– une évaluation du montant global de ces travaux et de la quote-part qui sera à la charge de l’acquéreur,

– un document précisant que l’acquéreur sera redevable de la taxe foncière

– un exemplaire de l’état descriptif de division de l’immeuble et le règlement de copropriété si l’immeuble est en copropriété.

Depuis le 1er janvier 2016, le bailleur doit également informer l’acheteur des modalités de recours gratuit à un médiateur de la consommation pour résoudre à l’amiable le litige qui pourrait les opposer concernant la vente du logement.

2) Les Mesures anti-spéculatives

Afin de limiter les plus-values immobilières sur les logements sociaux, un acquéreur ne peut posséder qu’un seul logement social vacant.

Si un acquéreur souhaite revendre son logement, il existe 2 cas de figure.

– Soit le logement a été acquis il y a plus de 5 ans :

Dans ce cas là, le propriétaire est libre de vendre ou mettre en location son logement au prix qu’il souhaite.

– Soit le logement a été acquis il y a 5 ans ou moins :

Dans ce cas, l’acquéreur qui souhaite revendre son logement doit informer l’organisme HLM qui est prioritaire pour le racheter.

Lorsque le bailleur social ne se porte pas acquéreur et que le bien a été acquis à un prix inférieur à l’estimation faite par le service des domaines, 2 cas de figure se présentent.

En effet, si le prix de revente est supérieur à l’estimation actualisée, l’acheteur initial doit verser au bailleur la différence entre le prix d’achat et l’estimation initiale.

Néanmoins si le prix de revente est supérieur au prix d’achat, mais inférieur à l’estimation actualisée, l’acheteur initial doit verser au bailleur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente.