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Compromis de vente, signature

Un compromis de vente signe le début d’un engagement plus ou moins important.

En effet, pour certains il s’agit simplement d’un pur investissement à titre financier et pour d’autres l’aboutissement d’un projet de toute une vie.

Un compromis de vente met en scène 2 parties, le vendeur et l’acheteur. Ces dernières s’engagent l’une comme l’autre à conclure la vente sur un bien immobilier à un prix déterminé en commun.

Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Les principes fondamentaux d’un compromis de vente

Qu’est ce qu’un compromis de vente ?

Le compromis de vente (ou « promesse synallagmatique de vente »), est avant tout un avant-contrat.

Il est le premier acte qui scelle l’accord des parties sur une vente. On parle d’« avant-contrat », car il se signe et prépare l’acte définitif. Le vendeur déclare alors vouloir vendre son bien à l’acquéreur, qui de son côté déclare vouloir l’acheter, aux conditions que l’acte précise.

Bien plus qu’un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat.

Le compromis représente alors un réel engagement. « Le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix » (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.

La promesse de vente peut être rédigée par le vendeur et l’acquéreur mais cela arrive très rarement. Il s’agit dans ce cas d’un acte sous seing privé.

Le plus souvent la rédaction d’un compromis est confiée à un agent immobilier mandaté à cet effet ou alors directement au notaire choisi.

Néanmoins, La promesse de vente doit toujours être réalisée par acte authentique, devant un officier public (notaire, huissier…), lorsque la promesse est consentie pour une durée supérieure à 18 mois.

Dans tout les cas, peu importe l’endroit où le compromis est signé (chez un particulier, dans une agence ou chez le notaire), la procédure à suivre ainsi que sa rédaction sont toujours les mêmes. L’acte définitif de vente se signera toujours chez un notaire.

Le contenu d’un compromis

Dans un compromis, il y a des clauses obligatoires pour la validité du contrat.

Néanmoins, il est toujours possible de rajouter des clauses dites « particulières » dès lors que les deux parties sont d’accord et que cette dernière ne viennent pas enfreindre la loi.

Un compromis débute toujours par la désignation des parties. Le principe de cette clause est de reprendre à l’identique d’un extrait de naissance, l’identité de chaque partie. De même, lorsqu’il s’agit d’une société, il nous faut demander un extrait Kbis.

Ensuite est évoqué, lorsque le contrat est établi par une agence, l’identité de cette dernière.

Concernant le bien vendu, le compromis décrit sa situation ainsi que sa désignation. Cette clause fait ici référence au cadastre de l’immeuble. La description de l’appartement est repris pour chaque lots, à l’identique du titre de propriété.

Le vendeur et l’acquéreur sont obligés de déclarer dans ce contrat, la fiabilité et l’exactitude des informations qu’ils donnent.

S’il s’agit d’un bien vendu en copropriété, le nom et l’adresse du syndic doit figurer dans le contrat.

Le prix du bien doit forcément y figurer. De même, la manière dont il est financé doit être clairement identifiée. En effet, l’achat peut être réalisé avec un paiement comptant ou à l’aide d’un prêt bancaire. Dans ce cas, les conditions du prêt doivent être détaillées.

L’acquéreur doit, au compromis, versé un séquestre (ou versement des arrhes) en guise de dépôt de garantie. Ce séquestre est une somme d’argent qui s’imputera sur le prix de vente, sauf application de l’une des conditions suspensives indiquées dans le contrat. Dans ce cas, il serait intégralement restitué à l’acquéreur.

Il est obligatoire pour la rédaction d’un compromis de faire réaliser par un professionnelle un dossier de diagnostics techniques. Dans ce dossier figure, l’amiante, le plomb, les termites, l’ERNT (état des risques naturels et technologiques), le DPE (diagnostic de performance énergétique), l’électricité, le gaz et le mesurage de la superficie (la loi carrez). Doit également y figurer, le raccordement ou non à un réseau d’assainissement.

Les différentes clauses suspensives sont également décrites.

La date de principe pour la réalisation de l’acte authentique doit être évoquée.

Lorsque la vente est réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel, le montant des honoraires en faveur de cette dernière est indiquée dans une clause « négociation ».

Documents à joindre au compromis

Pour rédiger un compromis, des documents sont nécessaires à la vente d’un lot en copropriété.

En effet, des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble doivent être demandés tels que le titre de propriété, la taxe foncière, le règlement de copropriété ainsi que l’état descriptif de division, et les trois derniers procès verbaux des assemblées générales.

Par ailleurs, il faut également apporter les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire tels que les deux derniers décomptes de charges, le montant des sommes dues par le copropriétaire, l’état global des impayés de charges et le montant de la part des fonds de travaux rattachée au lot principal vendu ainsi que l’état daté.

Il faut également joindre le carnet d’entretien de l’immeuble ainsi que le dossier de diagnostics techniques.