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L’attribution d’un logement social

Qui sont les personnes concernées et quelles sont les conditions d’accès au logement ?

Les personnes qui souhaiteront louer un logement social dans l’agglomération Dunkerquoise devront respecter plusieurs critères.

En effet, l’attribution de ses logements n’est pas ouverte à tous. Ils s’adressent principalement aux personnes de nationalité française ou étrangère justifiant d’un titre de séjour valide.

Ces personnes doivent justifier de ressources ne dépassant pas un certain montant en fonction de la catégorie du ménage, du type de logement et son mode de financement (financé par un PLAI => prêt locatif aidé d’intégration, par un PLUS => prêt locatif à usage social, par un PLS => prêt locatif social, et un PLI => prêt locatif intermédiaire) et de la zone sur laquelle le logement est situé.

Cependant, certaines personnes sont prioritaires telles que les personnes handicapées ou les familles ayant à charge une personne handicapée, les personnes dont le cas présente une situation « d’urgence », les personnes hébergées en logement de transition, et enfin les personnes subissant des violences aux seins du couple sur justificatif de dépôt de plainte.

Quelle est la procédure pour obtenir un logement social ?

Toute personne souhaitant obtenir un logement social doit effectuer certaines démarches.

En effet, la demande peut se faire soit auprès d’un organisme HLM, soit auprès de la mairie, ou alors directement à la préfecture.

Pour compléter la demande de logement, les personnes doivent fournir quelques documents tels que l’avis d’imposition en cours et celui de l’année N-2, le décompte de la CAF, la carte d’identité ou titre de séjour ainsi que le livret de famille.

Une fois la demande effectuée, les dossiers sont examinés en commission d’attribution qui se compose d’un membre du conseil d’administration de l’organisme de logements sociaux, d’un administrateur locataire élu par les locataires, du maire ou de son représentant, et d’un représentant de l’état et éventuellement d’associations agréées sur le département.

Cette commission va donc sélectionner le futur locataire en fonction de sa situation.

Il va également prendre en compte le taux d’effort (le loyer + charges / par les ressources mensuelles) et le reste à vivre (comprenant : le revenu du ménage – loyer + charges + aides) et également une unité de consommation en fonction de la composition du foyer. L’unité de consommation attribuée représente un coefficient pour chaque personne : 1 UC pour les adultes, 0.5 UC pour toutes personnes de plus de 14 ans, et 0.3 UC pour le reste. Cela permettra de calculer un reste à vivre par jour basé sur la formule suivante : reste à vivre / UC / jour.

La commission prend donc en considération tous les éléments précédents pour rendre sa décision.

Lorsqu’un logement est attribué, le candidat dispose d’un délai de 10 jours pour faire une visite de l’appartement.

A l’issue de cette visite, ce dernier doit donner sa réponse (acceptation ou refus du logement). Si la réponse est négative, le candidat devra expliquer son refus.

Le bail social

Le bail social doit toujours être écrit.

Les bailleurs devront introduire plusieurs clauses dans le bail telles que la durée du bail précisant qu’elle est indéterminée ce qui signifie que le bailleur ne pourra pas donner congé à son locataire pour vente ou reprise du logement pour y habiter.

Néanmoins, le locataire pourra quant à lui donner congé à n’importe quel moment en respectant un préavis de 1 mois en zone tendu.

Le bail se reconduit tacitement, mais il peut être annulé si le locataire ne paye plus son loyer, si le logement est devenu inadapté, si il y a des troubles de voisinage ou si les ressources du locataire sont au moins 2 fois supérieures au plafond. Devra également figurer, le montant du dépôt de garantie (non obligatoire) qui ne pourra pas excéder un mois de loyer, les différentes aides telles que les APL (aide personnalisée au logement), l’ALF (allocation logement familiale), l’ALS (allocation logement social).

Ces aides ne sont pas cumulables et l’ordre de priorité est le suivant : APL, ALF, et ALS. Le locataire, pourra également demander d’autres aides telles que le FSL (fond social logement) qui peut permettre de financer le dépôt de garantie, le 1er loyer, l’assurance du logement ou encore les frais de déménagement.

Enfin, le bail devra également contenir la surface habitable, le montant du loyer et des charges, et le nom des parties et leurs adresses.

Le contrat de bail instaure une clause concernant la location saisonnière et la sous location.

La location saisonnière est strictement interdite.

De plus, la sous location intégrale d’un logement social est également interdite sous peine de sanctions (une amende pouvant aller jusqu’à 9.000 euros et annulation du bail).

Cependant, la sous location d’une partie du logement est autorisé au profit d’une personne âgée de plus de 60 ans, d’une personne adulte handicapée avec laquelle le locataire a conclu un contrat d’accueil familial ou d’une personne de moins de 30 ans.

Le locataire doit informer son bailleur de la sous location d’une partie de son logement par lettre recommandée avec accusé de réception.

Comment le loyer d’un logement social est-il fixé ?

Le prix des loyers devra être plafonné et fixé chaque année par l’état via un décret avec un prix au mètre carré à ne pas dépasser selon la catégorie du logement et sa localisation.

Le prix au mètre carré ne pourra pas dépasser 12.5 euros pour un logement intermédiaire, 9.06 euros pour un logement social et 7.05 euros pour un logement très social.

Le montant du loyer se calcule de la manière suivante : prix de base au m² (fixé par le conseil d’administration de chaque organisme HLM) qui ne doit pas être supérieur au prix de mètre carré plafonné lors de la signature de la convention avec l’Anah qui est réévalué chaque année X surface du logement loué . Cela correspond à la surface habitable et à la moitié de la surface des annexes à l’usage exclusif du locataire (cave, balcon, …) dans la limite de 8 m2. Plusieurs autres critères peuvent être prise en compté pour fixée le loyer tels que la localisation, l’état de l’appartement et les équipements fournis.

Le propriétaire d’un logement social peut réévaluer son loyer à l’occasion du renouvellement du bail ou au 1er janvier de chaque année. Cette réévaluation ne pourra pas être supérieure au loyer plafonné par l’agence nationale de l’habitat. Le calcul consiste ensuite à effectuer l’opération suivante : (L x I) / R = nouveau loyer. L= loyer hors charges, I= inde de référence en cours, R= l’ancien indice de référence.

Tous les locataires de logements sociaux doivent chaque année transmettre à leur bailleur social, leur avis d’imposition dans un délai de 1 mois. S’ils ne le transmettent pas, ces derniers risquent une amende de 25 euros et un supplément de loyer maximal.

Les locataires de logement sociaux doivent payer un SLS (supplément de loyer solidarité) lorsque leurs ressources dépassent de 20 % les plafonds de ressources autorisé pour l’obtention d’un logement social selon sa catégorie et type de financement.

L’année de référence prise en compte pour les ressources du foyer fiscale est l’année N-2. Un locataire qui toucherait des ressources 3 fois supérieures à ces limites soit 200% doit quitter les lieux dans les 3 ans. Cependant si le locataire durant ces 3 années retombe sur les plafonds autorisés il pourra y rester.