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clauses suspensives compromis de vente

Les principales clauses suspensives

Le délai de rétractation

Le droit de rétractation permet de renoncer à la vente en respectant un certain délai.

Il est encadré par l’article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. »

Ce droit s’adresse uniquement à l’acquéreur.

Le vendeur est quant à lui engagé dès la signature du compromis de vente. S’il conteste la vente, l’acquéreur peut en demander l’exécution forcée devant le tribunal de grande instance.

Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose de 10 jours pour renoncer à la vente.

Ce délai démarre à partir :
• du lendemain de la réception de la lettre recommandée
• ou du lendemain de la remise en main propre contre émergement (ou signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique.
Si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

L’acquéreur doit notifier sa rétractation au vendeur, à l’agence immobilière ou au notaire par lettre recommandée avec avis de réception avant l’expiration d’un délai de 10 jours.

Le séquestre versé lors du compromis est alors rendu à l’acquéreur sous un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation.

Il arrive parfois qu’un avenant au compromis soit établi. En effet, parfois, une pièce n’a pas été jointe au compromis (exemple : modificatif du règlement de copropriété).

Dans ce cas, il faut annexer cette pièce au compromis en rédigeant un avenant. La rédaction d’un avenant oblige de purger une fois de plus le droit de rétractation. L’acquéreur a donc de nouveau la faculté de se rétracter aux mêmes conditions expliquées précédemment.

L’obtention d’un prêt

Pour acheter un bien, l’acquéreur a le choix entre 2 options : soit il prévoit un paiement comptant ce qui signifie qu’il est possession de la somme d’argent nécessaire à l’achat, soit il décide de contracter un prêt.

Dans ce cas, il existe une clause suspensive d’obtention de prêt.

La condition suspensive permet au futur acquéreur d’un bien immobilier de renoncer à la vente s’il n’obtient pas le prêt immobilier nécessaire à la réalisation de la vente.

Le compromis de vente doit indiquer que le prix de la vente sera payé en tout ou partie grâce à un prêt immobilier.

Le futur acquéreur qui se voit refuser le prêt immobilier peut renoncer à la promesse de vente sans aucun frais. Il doit alors être intégralement remboursé des arrhes versées au vendeur ou au professionnel de l’immobilier.

En revanche, si la condition suspensive se réalise, la vente devient définitive.

Lorsque l’acquéreur contracte un prêt, alors il faut faire figurer dans le compromis les conditions et modalités de ce dernier notamment le montant, taux d’intérêt maximum hors frais de dossier, assurance et hypothèque ainsi que la durée maximum du crédit.

Une fois le compromis signé, l’acquéreur dispose d’un certain délai pour entamer les démarches auprès de sa banque.

Désormais, le délai prévu pour obtenir vos prêts est donc généralement fixé à 60 jours (demande de crédit acceptation ou refus).

Le délai doit en effet être suffisant pour permettre à l’acheteur d’obtenir son prêt, et à défaut, de faire valoir le refus de prêt par la banque à son vendeur.

Si le prêt est refusé, l’acquéreur doit prévenir le vendeur et le notaire, en leur adressant le refus de prêt communiqué par la banque. Ce refus n’a pas à être motivé par la banque.

Par ailleurs, un seul refus de prêt suffit pour attester de la défaillance de la condition et entraîner l’annulation du compromis. Mais rien n’empêche l’acquéreur de tenter de solliciter le prêt auprès d’une autre banque si les délais le lui permettent.

En revanche, le vendeur ne peut l’obliger à solliciter d’autres établissements de crédit, quand bien même le délai d’obtention du prêt ne serait pas écoulé.

Contrairement à une idée reçue, les refus de prêt de complaisance sont rarissimes. Et si tel est le cas, la banque engage sa responsabilité.

L’absence de servitude

Cette clause concerne l’urbanisme.

Il est du devoir du notaire de s’assurer qu’il n’existe aucune servitude ou charge quelconque rendant l’immeuble impropre à sa destination normalement prévisible.

Pour s’assurer de cela, ce dernier se doit de demander le certificat d’urbanisme.

En effet, l’exécution de cette clause est assez rare mais elle permet de protéger le futur acquéreur.

Par exemple, l’acquéreur achète un appartement avec une vue panoramique (donc très dégagée), et le notaire se rend compte qu’un immeuble va être construit juste devant la fenêtre du futur acquéreur.

Ce dernier peut donc exercer son délai de rétractation motivée par cette clause.

Tout comme la clause du délai de rétractation ou encore l’obtention d’un prêt, l’acquéreur se verra rendre son séquestre puisque sa rétractation n’est pas de son propre chef.

Le droit de préemption

Une fois le compromis signé, le notaire doit s’assurer que le bien ne se trouve pas dans une zone de préemption.

En effet, si les biens à vendre sont situés dans un secteur sauvegardé, une zone soumise au droit de préemption urbain ou tout périmètre de restauration immobilière, le notaire va devoir informer la mairie de la mise en vente du bien.

Dans ce cas, il établira une D.I.A. (déclaration d’intention d’aliéner).

La mairie a alors un délai de 2 mois pour répondre. Si au bout de 2 mois la mairie n’a pas répondu, on considère alors qu’elle refuse d’acheter. Alors la vente se poursuit normalement.

En revanche, en cas d’exercice du droit de préemption, l’acquéreur reprendra sa pleine et entière liberté et récupèrera immédiatement et sans aucune formalité, la somme requise au séquestre.

Le préempteur (la mairie) sera subrogé dans tous les droits et obligations de l’acquéreur, y compris le paiement de la commission de négociation si celle-ci est prévue à la charge de l’acquéreur.

Il existe 2 cas dans lesquels il y a obligatoirement un droit de préemption.

En effet, lorsqu’un bien vendu est situé dans une copropriété dont son règlement de copropriété date de moins de 10 ans, il faudra automatiquement en informer la mairie.
De même, lorsqu’un acquéreur achète 2 lots (par exemple 2 appartements) en même temps dans une même copropriété, il faudra également en informer la mairie.

La situation hypothécaire

Une fois le compromis signé, le notaire se doit de demander un état hypothécaire.

L’état hypothécaire ne devra pas révéler d’inscriptions hypothécaires d’un montant supérieur au prix de vente, sauf si le vendeur consigne entre les mains du notaire, avant la date prévue pour la signature de l’acte authentique, la différence entre le prix de vente et le montant des inscriptions augmenté des frais de mainlevée.

Si cette condition n’est pas réalisée, chacune des parties reprendra sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre et la somme remise par l’acquéreur, à titre d’acompte, lui sera immédiatement restituée et ceci, sans aucune formalité.